가족의 사망은 걷잡을 수 없이 슬픈 일이다. 하지만 장례절차를 마무리하고 나면 재산정리 등 처리해야 할 일들이 생각보다 많다.
그리고 이 재산정리와 함께 따라오는 것이 상속세이다. 상속세는 사망한 사람인 피상속인의 재산이 상속인에게 무상으로 이전됨에 따라 발생하는 세금이다.
피상속인에게는 다양한 재산이 있을 수 있지만, 그 중 주택을 보유하고 있는 경우 주택을 누가 상속받을 지에 대한 고민이 생긴다.
상속재산 중 주택이 있는 경우 발생할 수 있는 세금 이슈에 대해 알아보자.
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상속주택의 취득세율
주택을 취득하는 방법에는 3가지가 있다. 대금을 지급하고 거래하는 매매취득, 무상으로 취득하는 증여취득 및 상속취득이다.
각 취득원인에 따라 취득세율은 다르지만, 상속으로 취득하는 경우에도 취득세는 납부해야 한다.
그렇다면 상속으로 취득하는 주택의 취득세는 몇 %일까?
상속을 원인으로 취득하는 주택은 피상속인의 사망이라는 피치못한 사정에 의한 것으로 일반 취득세율보다 낮은 2.8%가 적용된다.
각 취득원인에 따른 주택의 취득세율을 정리해보면 다음과 같다.
다만, 상속주택을 취득하는 상속인이 1가구 1주택자 되는 경우에는 취득세율을 대폭 할인해준다.
이 때 취득세율은 0.8%가 적용되고, 여기에 지방교육세가 합쳐지면 0.96%가 된다.
즉, 상속주택을 취득하면서 1가구 1주택자가 된 상속인은 1%가 채 안되는 세율의 취득세만 납부할 수 있다.
만약 상속주택을 공동으로 상속받아야만 한다면, 상속인들 중 무주택 세대인 상속인의 지분을 조금이라도 높이는 것이 좋다.
상속주택을 공동으로 취득하는 경우 상속주택의 소유자는 지분이 가장 큰 사람을 기준으로 한다.
따라서, 무주택 세대인 상속인의 지분을 가장 높게 한다면 상속주택을 공동으로 취득하더라도 나머지 상속인들 역시 0.96%의 취득세율을 적용받을 수 있다.
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1가구 1주택자란?
저율의 상속주택 취득세율을 적용받을 수 있는 1가구 1주택자란, 상속주택을 취득하면서 1가구 1주택이 되는 세대를 의미한다.
이 때, 1가구는 주민등록등본에 함께 기재되어 있는 가족을 기준으로 한다. 따라서 자녀가 해외 파견근무 등을 가는 경우에는 조심해야 한다.
국내에 1주택을 소유하고 있는 자녀가 해외지사 발령 등으로 해외 출국하는 경우 우편물 수령 등을 이유로 자녀의 주소를 부모의 주소로 옮겨놓는 경우가 종종 있다.
이런 경우 부모가 무주택인 상태에서 상속주택을 취득한다 하더라도, 1가구 1주택자 상속 취득세율을 적용받을 수 없다.
지방세법에서 규정하고 있는 1가구 1주택는 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족으로만 규정할 뿐, 생계를 같이 하는지 여부에 대해서는 별도로 구분하고 있지 않기 때문이다.
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상속주택을 보유하는 경우 주택 수 판단
2020년 7월 10일 부동산대책 발표 이후 다주택자의 취득세율 중과제도 생겨났다.
조정대상지역 내 주택을 취득하면서 2주택자가 되는 사람부터 취득세율은 8%, 12%의 중과세율이 적용되었기 때문에 1세대를 기준으로 보유하고 있는 주택 수의 판단은 매우 중요하다.
이 때, 본인의 의지로 취득한 주택이 아닌 상속을 원인으로 취득한 주택에 대해서는 혜택이 없을까? 세법은 그리 야박하지 않다. 상속주택에 대해서는 특별한 혜택을 주고 있다.
상속의 특별한 상황을 고려하여 상속개시일을 기준으로 5년 이내에는 다주택자 취득세율 중과를 적용할 때 주택 수에 포함시키고 있지 않다.
따라서 1주택을 소유하고 있는 세대가 상속주택을 추가 취득한 후, 조정대상지역 내 주택을 매매취득한다 하더라도 3주택자가 아닌 2주택자로 보고 판단한다.
만약, 공동상속인들이 주택을 지분별로 상속받았다면, 상속지분이 가장 큰 상속인을 해당 상속주택의 소유자로 판단한다.
예를 들어, 자녀 1이 60% 자녀 2가 40%의 지분으로 상속주택을 취득했다면, 상속주택의 소유자는 자녀 1이 된다.
자녀 1의 입장에서는 다주택자 취득세 중과를 판단할 때 해당 상속주택이 5년간 주택 수에 포함되지 않는 것을 의미한다.
반대로 자녀 2의 입장에서는 상속주택의 소수지분자에 해당하기 때문에 상속주택을 소유하지 않은 것으로 판단한다.
지분이 각각 50%씩 동일하다면, 이 때는 최연장자가 주택을 소유하고 있는 것으로 보고 있다.
다만, 주택 시장 거래 침체로 인해 2022.12.21 정부는 취득세 중과 완화조치를 발표했다.
기존 취득세율 중과제도가 조정대상지역 내 2주택자부터 적용되었다면, 완화 예정인 취득세 중과 제도는 조정대상지역 및 비조정대상지역 구분 없이 3주택부터 적용된다.
해당 중과 완화 방안은 국회 법안 통과 후 적용될 예정이며, 통과가 확정된다면 2022년 12월 21일 이후부터로 소급적용될 가능성이 높다.
고경남 대표 세무사 / 세무법인 신아 성수지점