주택은 의식주 중 ‘주’를 위해 반드시 필요한 생활의 세 가지 기본요소 중 하나이다. 세금 역시 주거용 부동산에 대해서는 커다란 혜택을 주고 있다.
그러나 오늘날 주택이 주는 가치는 변화하고 있다. 주거 용도에 투자 용도가 더해지면서 주택 시장에서 주택은 주거용 목적만을 가지고 있지 않다.
시장의 흐름이 달라지다 보니, 주택의 세금에도 변화가 생겼다. 예전에는 단순하게 1주택만을 가지고 있는 사람이라면 주택을 팔 때 납부해야 하는 양도세 비과세 혜택을 쉽게 받을 수 있었다.
하지만 이제는 주택 세금 정책에 많은 변화가 생겼고, 조건을 명확히 구분하고 따져야만 양도세 비과세를 챙길 수 있다는 점에 주의해야 한다.
- 1주택자 양도세 비과세 조건은?
① 매도가액 12억원
우선 1가구 1주택자 얻을 수 있는 양도세 혜택 중 가장 최고의 혜택은 단연 비과세 혜택이다.
1주택자가 보유하고 있던 주택을 팔게 되면 양도세를 납부하지 않아도 되는 비과세 혜택을 얻을 수 있다. 이 비과세 혜택을 받기 위해서는 조건이 따라온다.
첫번째, 매도가액이 12억원 이하여야만 한다.
2021년 12월 7일 까지는 매도가액이 9억원이하까지만 양도세 비과세 혜택을 얻을 수 있었지만, 2021년 12월 8일 이후 양도분부터는 주택 가격 상승을 반영하여 기준금액을 12억원까지 상향시켰다.
따라서 매도가액 즉, 판매하는 금액이 12억원 이하라면 양도세를 납부하지 않을 수 있다.
② 2년 이상 보유한 주택
매도가액이 12억원 이하라고 하더라도, 세법에서는 단기 투기 목적의 주택에는 혜택을 부여하지 않는다.
주택의 시세차익만을 노리는 단기 투기성 매매거래에는 세금혜택을 줄 이유가 없기 때문이다.
따라서, 가장 기본 조건인 보유기간 2년 이상의 조건을 충족해야만 한다. 주택을 취득했다면, 최소 2년 이상은 보유하고 있어야 투기 목적이 아니다라는 일종의 허들이다.
그렇다면 보유기간은 어떻게 계산할까? 간단하게 생각하면 된다.
실제 내가 해당 주택을 소유하고 있는 시점부터 소유권이 다른 사람에게 넘어가기 직전까지의 기간이라고 보면 된다.
주택을 소유하고 있는 시점의 시작일은 등기부등본상 일자를 기준으로 계산하면 간편한다. 다만, 등기부등본 상 적혀있는 계약일을 기준으로 계산하는 오류를 범하여서는 안된다.
계약일은 말 그대로 계약만을 한 날일 뿐이지 실제 소유권을 취득한 날은 아니다. 따라서 등기부등본 상 소유권 등기 접수일을 기준으로 계산해야 한다.
만약, 소유권 등기 접수를 잔금지급일보다 늦게 했다면, 실제 주택을 취득한 시점은 잔금지급일이 된다.
③ 2년 이상의 거주 조건
원래는 1가구 1주택자 양도세 비과세 혜택을 받기 위해 2년 이상의 보유기간만 충족하면 문제가 없었다. 하지만, 2017년 이후부터 주택 시장 과열 때문에 주택 투기 수요를 막기 위해 1주택자 비과세 요건이 한 층 강화되었다.
2017년 8월 2일 8.2 부동산 대책 발표로 조정대상지역 내 주택을 취득하는 사람이라면 2년 이상 보유해야 한다는 조건에 추가로 2년 이상 실제 거주도 해야만 한다.
거주사실의 증명의 원칙적으로 주민등록초본의 기록을 기준으로 하지만, 실제 거주를 하지 않고 전입신고만 해놓은 경우라면 인정받을 수 없으니 유의해야 한다.
그럼 여기서 한 가지 의문점이 생길 수 있다. 2023년 현재 조정대상지역은 대거 해제되었다.
주택 시장이 다시 경기가 안좋아지면서, 전국 대부분의 지역이 조정대상지역에서 해제되었고 서울도 강남 3구와 용산을 제외한 나머지 지역은 해제되었다.
그럼 내가 보유하고 있는 주택이 지금 조정대상지역에서 해제되었으니까, 실거주를 하지 않고 매도하더라도 양도세 비과세를 받을 수 있을까?
Ex.) 2018. 3 .1 서울에서 주택을 한 채 구입한 김세금씨는 사정상 취득한 주택에 거주할 수가 없어, 임대를 하고 있었다.
주택 시장이 활황기여서 서둘러 구매했지만, 잔금이 부족하여 거주할 수는 없었다.
그런데 요새 주택 가격이 많이 떨어지고 있는 상황이라 매도를 계획하고 있다.
아직까지는 시세차익을 충분히 얻을 수 있어 지금 매도하면 좋을 것이라 판단이 들었고, 적정한 매수자도 나타났다.
매도가격도 12억원이라 양도세 비과세를 받으면 꽤나 좋은 성적을 거둘 수 있을 것이라 생각했다.
혹시 몰라 계약하기 전에 ‘주택쓰’를 통해 사전 상담을 받아보니, 양도세 비과세를 받을 수 없다고 한다.
세금을 납부하면 그 동안 이자납입한 금액과 원금 상환 등을 다 하고 나면 실제로 수중에 남는 금액이 별로 없을 것 같아 다시 고민하기로 했다.
1주택자 양도세 비과세 조건 중 2년 이상의 거주요건은 취득 당시 조정대상지역에 있었는지 여부만을 따지고 있다.
김세금씨가 주택을 취득하는 시점 2018.3.1 당시 서울은 조정대상지역에 해당되어 있었고, 당연 이 때 취득한 주택은 2년 이상의 실거주를 반드시 필요로 한다.
현재 조정대상지역이 대거 해제되면서 거주 하지 않아도 되겠구나, 라는 생각을 하는 경우가 있는데 절대 그렇지 않다.
제도 자체가 생길 때 투기 근절을 위한 목적으로 만들어지다 보니, 취득 당시 시점만을 판단하고 해제 이후의 상황은 별도로 고려하고 있지 않기 때문이다.
따라서 김세금씨가 세금 측면에서 유리하려면 기간을 더 두고 실거주를 한 이후 매도해야 한다.
고경남 세무사 / 세무법인 신아 성수지점