2022년 역시 주택시장에 대한 정부의 대책은 다양하고 복잡했다. 복잡했던 대책 가운데 중요한 것은 ‘조정대상지역 해제’이다. 주택시장의 무분별한 투자 열기를 바로잡기 위해 정부가 칼을 꺼내 든 것이다. 조정대상지역은 각종 세금 규제로 주택 소유자들에게 불리한 제재를 적용하는 정책이었다. 하지만 2022년 하반기부터 가파른 금리인상, 주택가격 하락, 주택거래 절벽의 삼중고가 겹쳤다. 정부는 불안정한 주택시장의 안정을 위해 조정대상지역 해제를 두 차례 발표했다.
지난 9월 22일에 이어 11월 10일, 국토교통부는 총 5개의 지역[서울, 과천, 성남(분당•수정), 하남, 광명]을 제외한 지역을 조정대상지역에서 해제했다.
조정대상지역 해제가 납세자들에게 어떤 영향을 주는지 살펴보고 대비책을 제시하고자 한다.
■ 조정대상지역 해제와 증여 취득세 중과배제
조정대상지역에 속한 시가표준액 3억원 이상의 주택을 증여하면 취득세 중과가 적용된다. 예를 들어, 조정대상지역 내 시가표준액 10억원의 주택을 증여한다면, 증여세와 별개로 중과 취득세율 13.4%(국민주택규모 초과, 지방교육세 및 농어촌특별세 포함)가 적용된 1.34억(2022년 기준)원의 취득세를 납부해야 한다. 1세대 1주택 소유자가 직계존비속 또는 배우자에게 증여하는 경우에는 취득세 중과를 적용하지 않는다. 하지만, 현실적으로 1주택 소유자가 주택을 증여하는 경우는 드물다. 기존 다주택 소유자는 주택 수를 줄이기 위해 증여를 선택하지만, 무거운 취득세 부담 때문에 증여가 쉽지 않았다. 이제 조정대상지역에서 해제된 지역의 주택을 증여할 경우 3.8 ~ 4.0%(지방교육세 및 농어촌특별세 포함)의 증여 취득세율을 적용 받아 취득세 부담이 약 10% 줄었다.
■ 조정대상지역 해제와 1세대 1주택 비과세
세종시가 이번에 조정대상지역에서 해제되었는데, 2년을 거주하지 않아도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있을까?
2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내 신규 주택을 취득하는 사람은 2년 이상의 보유기간, 2년 이상의 거주기간을 충족해야만 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 즉, 취득 시점을 기준으로 조정대상지역 여부를 따지는 것이다. 취득 당시 주택이 조정대상지역에 해당했다면, 이번에 조정대상지역에서 제외되었어도 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서는 2년의 거주기간을 충족해야만 한다.
■ 조정대상지역 해제와 일시적 2주택
일시적 2주택자이고 1주택이 양도세 비과세라면, 주택을 팔 계획이다. 조정대상지역이 해제되면 2주택 중복 보유 허용기간이 다시 늘어날까?
주택을 1채 보유하고 있는 사람이 이사 등의 목적으로 신규 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우, ‘일시적 2주택 중복보유 허용기간’ 안에 종전 주택을 매도하면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 하지만, 종전 주택 취득 이후 1년이 지난 뒤 신규 주택을 취득해야 하고, 그 신규 주택을 취득한 뒤 3년 이내 종전 주택을 매도해야만 한다. 하지만, 조정대상지역 내 종전 주택을 보유하고 있는 사람이 조정대상지역 내 신규 주택을 취득한다면, 중복 보유 허용기간이 3년에서 2년으로 줄어든다. 중복 보유 허용기간은 주택의 취득 시점 소재지를 기준으로 판단하고 있기에, 취득 시점에 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 소재한다면 조정대상지역 해제 여부와 관계없이 2년의 기간이 적용된다.
■ 조정대상지역 해제와 다주택자 양도세 중과
조정대상지역 내 다주택자에게는 양도세 계산 시 장기보유특별공제 배제와 추가 중과세율(2주택자 +20%, 3주택자 +30%)이 적용된다. 다만, 2022년 5월 10일 이후부터 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과가 한시적으로 배제되었다. 따라서 현재 다주택자는 조정대상지역 여부와 관계없이 2023년 5월 9일까지 주택을 양도하는 경우 양도세 중과를 적용받지 않는다.
또, 다주택자 양도세 중과는 양도 시점에 조정대상지역 내 소재 여부를 기준으로 한다. 주택이 조정대상지역에서 해제되었다면, 다주택자 양도세 중과 규정이 적용되지 않는다.
■ 조정대상지역 해제와 2주택자 종합부동산세
조정대상지역 내 2주택을 보유하고 있다면, 종합부동산세가 중과된다. 현재 조정대상지역이 아닌 지역의 2주택 보유자에게는 0.6 ~ 3.0%의 세율을 적용한다. 하지만 2주택 모두 조정대상지역 내 소재한다면 1.2 ~ 6.0%, 2배 높은 세율이 적용되었다.
금번 조정대상지역 해제로 한 채의 주택이라도 해제지역에 속한다면 0.6 ~ 3.0%의 기본세율이 적용될 수 있다. 2주택 보유자의 종합부동산세 부담이 줄어드는 셈이다. 또, 2022년 공정시장가액 비율이 100%에서 60%로 낮아졌기 때문에 추가적인 세 부담 감소 효과가 있을 것으로 보인다. 다만, 비조정대상지역에 소재하는 주택이라도 3주택 이상을 보유하고 있다면, 중과기준세율(1.2 ~ 6.0%)이 적용된다. 이 경우 주택 수에 따른 종합부동산세 중과는 여전히 유효하다(주택 수에 따른 중과세 폐지는 현재 국회 논의 중).
지금까지 조정대상지역 해제가 주택 관련 세금에 미치는 영향에 대해 살펴보았다. 주택 관련 세금은 정치, 경제, 사회적 환경 변화에 따라 단기간에 큰 폭으로 변할 수 있다. 따라서 신규 주택의 취득, 양도, 증여 등 주택관련 의사결정이 필요하다면, 반드시 전문가와 상담해야 한다.
